Location passoire thermique 2026 : calendrier, gel des loyers et sanctions
Depuis le 1er janvier 2025, un logement DPE G ne peut plus être loué en bail neuf ni renouvelé. Le 1er janvier 2028 ce sera au tour des F, puis des E au 1er janvier 2034. La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 a aussi gelé les loyers des passoires depuis août 2022 et durci les sanctions via la notion de logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Voici le calendrier consolidé, les risques contentieux et un cas pratique bailleur ardéchois.
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Le calendrier consolidé 2023-2034
Fondé sur l'article L173-1-1 du CCH et le décret n° 2021-19 (logement décent) :
| Date | Mesure | Étiquettes |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel du loyer (révision, relocation, renouvellement). | F et G |
| 1er janvier 2023 | Interdiction de louer les > 450 kWhEF/m²/an (G+). | G+ |
| 1er avril 2023 | Audit énergétique obligatoire à la vente. | F et G |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de bail neuf et renouvellement + audit vente étendu E. | G (loc.) / E (vente) |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de bail neuf et renouvellement. | F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de bail neuf et renouvellement. | E |
L'interdiction vise les nouveaux baux et renouvellements à compter de la date butoir — elle ne casse pas un bail en cours signé avant. Mais le bailleur ne peut plus augmenter le loyer, doit faire les travaux avant tout renouvellement, et s'expose à une action contentieuse.
Pour le parc tertiaire > 1 000 m², le décret tertiaire impose en parallèle –40 % de consommation en 2030, –60 % en 2050 — la même logique s'étend progressivement au résidentiel.
Gel du loyer F/G : portée et sanction
Depuis le 24 août 2022 (décret n° 2022-1026), aucun loyer F/G ne peut être :
- Révisé (IRL gelé) ;
- Augmenté à la relocation ;
- Majoré au renouvellement (loyer sous-évalué).
Sanction civile : restitution des sommes indûment perçues sur 3 ans + dommages et intérêts.
Audit avant remise en location : pas obligatoire en soi, indispensable en pratique
L'audit réglementaire est imposé à la vente (F/G depuis 2023, E depuis 2025). À la location, il n'est pas formellement exigé mais devient incontournable pour :
- Mobiliser MaPrimeRénov' parcours accompagné (pièce d'entrée).
- Documenter une dérogation (copropriété, bâti classé, coût disproportionné).
- Prouver la sortie de passoire post-travaux via un DPE actualisé.
Coût : 800-1 500 € TTC, finançable jusqu'à 500 €.
Sanctions bailleur : pas d'amende directe, mais un contentieux dur
Aucune amende administrative ne frappe directement le bailleur d'une passoire. Les sanctions passent par le juge des contentieux de la protection sur le fondement du logement non décent (article 6 loi 1989 + article 20-1 sur la performance énergétique).
Le locataire peut demander :
- Travaux sous astreinte (typiquement 50-200 €/jour).
- Réduction de loyer jusqu'à exécution (–20 à –50 % courants).
- Consignation du loyer à la CDC.
- Dommages et intérêts (factures excessives, troubles de santé).
- Résiliation aux torts du bailleur, sans préavis.
Sanctions indirectes : DGCCRF 3 000 € / 15 000 € pour annonce sans mention « consommation énergétique excessive », décote 10-20 % à la revente, refus de prêt bancaire.
Cas pratique : bailleur ardéchois, maison G à Aubenas
Madame B., bailleresse modeste (Jaune), loue une maison DPE G de 95 m² à Aubenas (loyer 720 €/mois, bail 2019, renouvellement en septembre 2026). Trois options chiffrées :
| Option | Coût brut | Reste à charge | Conséquence |
|---|---|---|---|
| Rénovation globale G→C (audit + ITE + PAC + VMC) | 64 000 € | ≈ 20 500 € (MPR Jaune 60 % + bonus passoire 10 % + CEE) | Logement relouable, +15 % valeur |
| Vente en l'état | – | Décote ≈ 18 % | Sortie de la contrainte |
| Meublé touristique | 0 | 0 | Sort du bail d'habitation ; fiscalité LMNP + autorisation locale |
L'option rénovation est rentable : le reste à charge est finançable via éco-PTZ 20 000 € sur 20 ans (~110 €/mois), compensé par la revalorisation du loyer post-travaux (gel levé + cadre Loc'Avantages).
FAQ Location passoire thermique 2026
Mon bail G est en cours depuis 2020, suis-je en infraction en 2026 ?
Non, tant qu'il n'a pas été renouvelé depuis le 1er janvier 2025. Mais à la prochaine échéance (renouvellement, tacite reconduction, départ locataire), le logement doit être reclassé F minimum (idéalement D ou mieux pour anticiper 2028).
Le gel du loyer s'applique-t-il aussi à un loyer déjà bas ?
Oui. Le gel concerne toute revalorisation, indépendamment du niveau initial. L'IRL est inopérant et la relocation impossible à un loyer supérieur jusqu'à reclassement validé par un nouveau DPE.
Quelles sanctions précises si je reloue un G en 2026 ?
Pas d'amende administrative. Mais le juge peut ordonner travaux sous astreinte, réduction de loyer 20-50 %, dommages et intérêts, voire résiliation aux torts du bailleur avec remboursement de plusieurs années de loyer en cas de mauvaise foi.
Puis-je échapper à l'interdiction via le meublé touristique ?
Techniquement oui (hors bail d'habitation), mais sous réserve des règles locales (autorisation mairie, quotas, changement d'usage) et avec une fiscalité différente (LMNP/LMP). À arbitrer avec un notaire ou expert-comptable.
Un audit est-il obligatoire avant de remettre en location après travaux ?
Non, pas l'audit réglementaire. Mais un DPE après travaux est indispensable pour prouver la sortie de passoire. Sans ce DPE actualisé, le logement reste juridiquement classé F/G et l'interdiction s'applique.
Et après : sécuriser votre stratégie bailleur
➜ Estimer mes aides bailleur · Trouver un artisan RGE · Calendrier MaPrimeRénov' mois par mois
Article rédigé le 10 juin 2026. Cadre : loi Climat & Résilience du 22 août 2021, décret n° 2021-19, décret n° 2022-1026, articles L173-1-1 CCH et 6 / 20-1 loi du 6 juillet 1989. Vérifiez seuils et dates sur france-renov.gouv.fr, anah.gouv.fr et legifrance.gouv.fr. Information générale, ne se substitue pas à un conseil personnalisé (notaire, ADIL, Mon Accompagnateur Rénov').