DPE F et G en 2026 : 7 travaux prioritaires pour passer en classe E + aides cumulables
Au 1ᵉʳ janvier 2026, plus de 4,8 millions de logements sont encore classés F ou G en France (chiffres ONRE 2025). La loi Climat & Résilience a déjà sorti les G du marché locatif depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, et les F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028. Pour un propriétaire bailleur — ou un acheteur qui veut éviter la décote — la question n'est plus si rénover, mais quels travaux lancer en premier, et avec quelles aides.
Ce guide hiérarchise les 7 leviers techniques par ROI au m² réel constaté en 2025-2026, et chiffre un parcours type G → E.
⚠️ Depuis avril 2023, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire pour toute vente d'un logement F ou G en monopropriété (article L.126-28-1 du CCH). Pas d'audit = compromis caduc. Voir [[audit-energetique-obligatoire-vente-passoires-dpe-f-g-2026]].
📅 Calendrier loi Climat — ce qui s'applique en 2026
| Échéance | Mesure |
|---|---|
| 1ᵉʳ janvier 2025 | Interdiction de mise en location des G (nouvelle location et reconduction tacite) |
| 2026 (en cours) | Audit énergétique obligatoire à la vente d'un F ou G |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | Interdiction de location des F |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | Interdiction de location des E |
Pour les baux en cours au 1ᵉʳ janvier 2025 sur un G, le locataire peut exiger des travaux devant le tribunal (loi du 6 juillet 1989 modifiée, art. 20-1). Côté vente : pas d'interdiction de vendre une passoire, mais décote moyenne de –12 à –18 % observée par les notaires sur le marché 2025.
Pour le détail des sanctions et exceptions (copropriétés, monuments historiques), voir [[location-passoire-thermique-calendrier-2026]].
🏆 Les 7 leviers classés par ROI/m² (du meilleur au moins bon)
Le ROI ci-dessous combine coût des travaux, aides 2026, économies de chauffage (gaz à 0,12 €/kWh, élec à 0,21 €/kWh) et gain de valeur foncière (étude PERVAL 2025).
1. Isolation des combles perdus — ROI < 4 ans
20 à 35 €/m² posé, gain DPE 1 lettre à lui seul sur 30 % des cas. MaPrimeRénov' jusqu'à 22 €/m² + CEE 10 à 15 €/m². Premier geste à faire systématiquement — le reste à charge tombe souvent sous 800 € pour 100 m² de combles. Détails coûts et aides : [[cout-isolation-combles-2026]].
2. Remplacement chaudière fioul ou gaz par pompe à chaleur — ROI 6-9 ans
Une PAC air-eau remplace une chaudière fioul ancienne (rendement réel 65 %) avec un COP 3,5-4. Économies 800-1 600 €/an. MaPrimeRénov' jusqu'à 5 000 € (très modestes) + Coup de pouce chauffage 5 000 €. Sur l'arbitrage air-eau vs géothermie : [[pac-air-eau-vs-geothermie-2026]].
3. ITE (Isolation Thermique par l'Extérieur) — ROI 10-14 ans
100-180 €/m² posé, gain DPE +1 à 2 lettres. 75 €/m² MPR + 15-25 €/m² CEE. L'ITE est le geste qui débloque le plus souvent la sortie de la classe F sur les maisons individuelles d'avant 1975 — voir [[ite-vs-iti-2026]] pour l'arbitrage technique avec l'ITI.
4. VMC double flux — ROI 12-15 ans
3 500 à 7 000 € posée. Économies 200-400 €/an + qualité d'air. MPR jusqu'à 3 000 € + CEE 200-450 €. Obligatoire dans toute rénovation globale visant la classe C — sans elle, l'étanchéité créée par l'isolation provoque condensation et moisissures (voir [[vmc-double-flux-vs-simple-flux-maison-ancienne-2026]]).
5. Menuiseries double ou triple vitrage — ROI 15-22 ans
400 à 900 €/fenêtre posée. Gain DPE marginal (sauf simple vitrage → DV). MPR 80 à 100 €/fenêtre seulement. À ne lancer qu'après l'isolation des parois opaques — l'inverse est une erreur économique fréquente. Comparatif : [[fenetres-double-vs-triple-vitrage-2026-rentabilite]].
6. ITI (Isolation Thermique par l'Intérieur) — ROI variable
50-90 €/m², solution de repli quand l'ITE est impossible (copropriété, ABF, mitoyenneté). Perte de surface 2 à 5 m². MPR 15-25 €/m². À chiffrer toujours en alternative et non en complément de l'ITE.
7. Audit énergétique réglementaire — investissement obligé, pas de ROI direct
500 à 900 € HT, obligatoire à la vente d'un F-G et prérequis MaPrimeRénov' Parcours accompagné. MPR jusqu'à 500 € sur l'audit lui-même. Sans audit, pas d'accès aux 90 % d'aide du parcours rénovation d'ampleur.
🏡 Parcours type — passer de G à E sur une maison 100 m²
Profil : maison parpaing 1972, 100 m² SHAB, chauffage gaz ancien, simple vitrage côté nord, ménage modeste (revenu fiscal 28 000 €/an, couple).
| Poste | Montant TTC | MPR | CEE | Reste |
|---|---|---|---|---|
| Audit énergétique | 800 € | 400 € | — | 400 € |
| Isolation combles perdus 100 m² | 2 500 € | 1 800 € | 700 € | 0 € |
| ITE enduit sur isolant 90 m² | 11 700 € | 5 400 € | 1 800 € | 4 500 € |
| Remplacement chaudière gaz → PAC air-eau | 12 000 € | 4 000 € | 4 000 € | 4 000 € |
| VMC simple flux hygro B (la maison reste perméable) | 1 600 € | 900 € | 220 € | 480 € |
| Total | 28 600 € | 12 500 € | 6 720 € | 9 380 € |
Reste à charge ≈ 9 400 € finançable par éco-PTZ rénovation globale (jusqu'à 50 000 € à taux 0 sur 20 ans). Économies projetées 1 400 €/an. Gain DPE : G → E confirmé par audit après travaux (saut de 2 lettres). Pour viser G → C en une seule fois, il faut passer par le [[maprimerenov-parcours-accompagne-2026-cas-concret-g-c-calendrier-mar|Parcours accompagné MAR]] (~38 000 € de travaux, 65-80 % aidés).
🚩 Red flags devis « rénovation globale »
- Devis unique tous corps d'état sans décomposition par geste : impossible à instruire en MPR, qui rémunère poste par poste.
- Absence d'audit énergétique préalable alors que la maison est F ou G : le dossier sera refusé.
- « Pack tout compris » à prix rond (15 000 €, 20 000 €) sans détail des R thermiques, COP, marques d'équipement → presque toujours surfacturé.
- Pas de Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) mentionné alors que la rénovation vise +2 classes DPE → vous perdez le parcours accompagné et 40 à 90 % d'aides supplémentaires (voir [[mon-accompagnateur-renov-mar-obligatoire-2026-ardeche]]).
- Acompte > 30 % : illégal sur travaux MPR.
- « RGE en cours d'obtention » : la qualification doit être valide à la signature du devis, sinon aide refusée a posteriori.
❓ FAQ — DPE F et G en 2026
1. Mon logement est G et je le loue déjà depuis 2018 : suis-je obligé de faire les travaux ? Tant que le bail en cours n'est pas reconduit avec un nouvel locataire, vous pouvez juridiquement continuer. Mais le locataire peut depuis 2025 saisir le tribunal pour exiger des travaux ou une baisse de loyer. À la première relocation, le bail sera refusé par l'ADIL ou attaquable.
2. L'audit énergétique remplace-t-il le DPE pour la vente ? Non, les deux sont obligatoires et distincts. Le DPE classe le logement ; l'audit propose 2 scénarios chiffrés de travaux. Détails : [[audit-energetique-vs-dpe-2026]].
3. Combien de temps entre les travaux et le nouveau DPE ? Comptez 6 à 8 semaines après réception : un diagnostiqueur certifié repasse, mesure et délivre le nouveau DPE. Conservez les factures RGE, elles servent de preuve pour le calcul 3CL.
4. Peut-on cumuler MaPrimeRénov' geste par geste et Parcours accompagné ? Non, c'est exclusif sur un même chantier. Le Parcours accompagné est plus généreux mais exige un audit + MAR + bouquet d'au moins 2 gestes avec saut de 2 classes DPE. Pour l'arbitrage : [[bouquet-travaux-mpr-couplage-2026]].
5. Si je ne fais qu'un seul geste, lequel a le meilleur effet sur le DPE ? Sur une maison F ou G, l'ITE (ou à défaut l'ITI couplée VMC) est statistiquement le geste qui fait gagner le plus de lettres. Sur un appartement, c'est le changement de système de chauffage quand il était fioul ou gaz ancien.
6. La PAC air-air compte-t-elle pour sortir de F ou G ? Très peu. La PAC air-air (climatiseur réversible) est mal pondérée dans le calcul 3CL car elle ne couvre pas l'ECS. Pour un vrai saut de classe, viser PAC air-eau ou hybride. Comparatif chiffré : [[pac-air-air-vs-air-eau-aides-mpr-cumulable-2026]].
Article rédigé par l'équipe RenovScore le 11 juin 2026. Barèmes MaPrimeRénov' et fiches CEE 2026 (arrêtés publiés au Journal Officiel). Pour estimer aides et reste à charge sur votre logement précis, utilisez le simulateur d'aides RenovScore.