Passoires énergétiques F et G en 2026 : ce que la loi interdit, ce qu'elle finance
La France compte encore environ 4,8 millions de logements classés F ou G au DPE en 2026, soit 15,7 % du parc résidentiel. Ces logements — qualifiés de passoires énergétiques par la loi Climat & Résilience du 22 août 2021 — sortent progressivement du marché locatif selon un calendrier strict. Depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne peuvent plus être loués en bail neuf ; les F suivront en 2028, les E en 2034. Ce guide récapitule le calendrier réglementaire, les sanctions encourues, les obligations de l'audit énergétique et le plan d'aides pour transformer une passoire en logement décent.
En 2026, un propriétaire bailleur d'un logement G qui signe un nouveau bail ou renouvelle un bail existant s'expose à une action du locataire devant le juge des contentieux : injonction de travaux, baisse de loyer, voire dommages et intérêts.
📚 Dossiers recommandés pour sortir des passoires thermiques :
- MaPrimeRénov' 2026 : Le Guide Complet : Découvrez les aides Anah, les montants et le parcours accompagné obligatoire pour sortir de l'état de passoire.
- Règles de la Rénovation Énergétique en 2026 : Comprendre le rôle crucial de l'audit obligatoire, de Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) et la qualification RGE.
Qu'est-ce qu'une passoire énergétique en 2026 ?
La définition légale issue du DPE
Une passoire énergétique est un logement classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE repose sur une méthode unique (3CL-2021) qui croise :
- La consommation d'énergie primaire (kWhEP/m²/an).
- Les émissions de gaz à effet de serre (kgCO₂eq/m²/an).
Le logement est classé selon la moins bonne des deux étiquettes (double seuil).
| Classe | Énergie (kWhEP/m²/an) | GES (kgCO₂/m²/an) |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 | ≤ 6 |
| B | 71-110 | 7-11 |
| C | 111-180 | 12-30 |
| D | 181-250 | 31-50 |
| E | 251-330 | 51-70 |
| F | 331-420 | 71-100 |
| G | > 420 | > 100 |
Combien sont concernés en 2026 ?
Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), le parc résidentiel français comptait au 1er janvier 2026 environ :
- G : 1,6 million de logements (~5,2 %).
- F : 3,2 millions de logements (~10,5 %).
- E : 5,4 millions de logements (~17,7 %).
Les passoires (F + G) représentent près de 5 millions de logements, dont la majorité en résidence principale. Sur le parc locatif privé, la part de passoires monte à environ 18 % — d'où la priorité réglementaire sur les bailleurs.
Le calendrier complet des interdictions 2023-2034
La loi Climat & Résilience a fixé un calendrier progressif articulé autour de la notion de logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) et de l'article L173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Calendrier de référence
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers : interdiction d'augmenter le loyer (révision, relocation, renouvellement). | F et G |
| 1er avril 2023 | Audit énergétique obligatoire à la vente. | F et G (maison individuelle ou immeuble monopropriété) |
| 1er janvier 2023 | Interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (G+). | Sous-catégorie G+ |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de louer (nouveaux baux et renouvellements). | G |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de louer étendue. | F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de louer étendue. | E |
Ce que l'interdiction signifie concrètement
L'interdiction de location s'applique uniquement aux nouveaux baux signés et aux renouvellements/tacite reconduction à compter de la date butoir. Elle ne casse pas automatiquement les baux en cours.
Pour un bail signé avant la date butoir et toujours en cours, le bailleur :
- Ne peut plus augmenter le loyer (déjà depuis 2022 pour F/G).
- Doit faire les travaux pour reclassement avant tout renouvellement.
- S'expose à une action du locataire pour logement non décent (injonction de travaux, consignation de loyer, baisse de loyer).
Cas particulier : copropriétés et bâtiments classés
La loi prévoit des dérogations quand les travaux nécessaires sont :
- Impossibles techniquement (contraintes architecturales, structurelles).
- Incompatibles avec les règles d'urbanisme ou de protection du patrimoine (bâtiments classés, secteurs sauvegardés).
- À coût manifestement disproportionné (notion appréciée par le juge).
- Refusés en AG de copropriété malgré une demande du copropriétaire concerné.
Dans ces cas, le bailleur doit constituer un dossier de dérogation documenté (devis, refus d'AG, avis ABF) à produire en cas de contentieux.
Audit énergétique obligatoire à la vente : ce qu'il faut savoir
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble monopropriété classé F ou G au DPE impose un audit énergétique réglementaire remis à l'acheteur dès la première visite.
L'audit doit présenter :
- Au moins deux scénarios de travaux (parcours par étapes + rénovation globale).
- L'estimation des économies d'énergie et la classe DPE atteinte après travaux.
- L'estimation des coûts par poste (isolation, ventilation, chauffage, ECS).
- Les aides mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, exonérations TFPB).
L'audit énergétique n'est pas le DPE : il est plus long, plus détaillé, réalisé par un bureau d'études thermiques certifié ou un architecte qualifié. Coût indicatif 800-1 500 €, finançable par MaPrimeRénov' jusqu'à 500 €.
Le calendrier de cette obligation s'étend progressivement :
| Date | Logements concernés à la vente |
|---|---|
| 1er avril 2023 | F et G (monopropriété) |
| 1er janvier 2025 | E ajoutés |
| 1er janvier 2034 | D ajoutés |
Sanctions et recours : ce que risque un bailleur en infraction
Contrairement à une idée reçue, il n'existe pas d'amende administrative directe à l'encontre du bailleur d'une passoire. Les sanctions passent par l'action en justice du locataire ou par les conséquences indirectes sur le bail.
Actions du locataire devant le juge des contentieux
Sur le fondement du logement non décent (article 6 de la loi de 1989) et de la loi Climat, le locataire peut demander :
- La réalisation des travaux par le bailleur, sous astreinte.
- La réduction du loyer jusqu'à exécution des travaux.
- La suspension du paiement du loyer (consignation à la CDC).
- Des dommages et intérêts pour préjudice (factures d'énergie excessives, problèmes de santé).
- La résiliation du bail aux torts du bailleur, sans préavis.
Conséquences fiscales et patrimoniales
- Pas de déduction des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers tant que le logement reste indécent (jurisprudence).
- Décote à la revente : un logement F ou G perd en moyenne 10 à 20 % de sa valeur face à un équivalent C/D (étude Notaires de France 2024).
- Refus de prêt : certaines banques refusent désormais de financer l'acquisition d'une passoire sans travaux concomitants.
Annonces immobilières
Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce de location ou vente doit afficher la classe DPE et la classe GES. Depuis le 1er janvier 2023, la mention « logement à consommation énergétique excessive » est obligatoire pour les classes F et G. Sanction : amende DGCCRF jusqu'à 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Plan de sortie de passoire : aides 2026
L'État a concentré les aides sur les passoires thermiques via le parcours accompagné de MaPrimeRénov', complété par le bonus sortie de passoire et les CEE rénovation globale.
1. MaPrimeRénov' parcours accompagné
Réservé aux rénovations d'ampleur permettant de gagner au moins 2 classes DPE. Obligatoire pour les ménages Rose sur les gros postes, fortement bonifié pour les passoires F et G.
| Saut de classes | Plafond travaux | Taux Bleu | Taux Jaune | Taux Violet | Taux Rose |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 classes | 40 000 € | 80 % | 60 % | 45 % | 30 % |
| 3 classes | 55 000 € | 80 % | 60 % | 50 % | 35 % |
| 4 classes ou + | 70 000 € | 80 % | 60 % | 50 % | 35 % |
Bonus sortie de passoire : +10 % sur le taux d'aide si le logement est initialement F ou G et atteint au moins D après travaux. Cumulable avec le bonus BBC (+10 % si A ou B atteint).
2. Coup de pouce CEE « Rénovation performante »
Les CEE rénovation globale (mode « coup de pouce ») complètent MaPrimeRénov' pour les ménages modestes et classiques. Forfaits 2026 indicatifs pour un gain ≥ 55 % de consommation :
| Profil ménage | Forfait CEE |
|---|---|
| Très modeste (Bleu) | jusqu'à 7 000 € |
| Modeste (Jaune) | jusqu'à 5 000 € |
| Intermédiaire (Violet) | jusqu'à 3 500 € |
| Supérieur (Rose) | jusqu'à 2 500 € |
Cumulables avec MaPrimeRénov' parcours accompagné dans la limite d'un taux global de 100 % des dépenses TTC.
3. Mon Accompagnateur Rénov'
Depuis 2023, l'Accompagnateur Rénov' (AMO) est obligatoire pour les ménages bénéficiant de MaPrimeRénov' parcours accompagné. Il :
- Réalise l'audit énergétique initial.
- Définit le scénario de travaux.
- Aide à choisir les artisans RGE.
- Monte le dossier d'aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ).
- Vérifie la conformité des travaux et le gain DPE réel.
Sa prestation est financée à 100 % pour les Bleu/Jaune (plafond 2 000 €), partiellement pour les Violet/Rose.
4. Éco-PTZ rénovation globale
L'éco-prêt à taux zéro pour rénovation globale finance jusqu'à 50 000 € sur 20 ans, sans condition de revenus, dès lors qu'un gain énergétique d'au moins 35 % est atteint.
5. Exonération de taxe foncière (TFPB)
Certaines communes accordent une exonération de 50 à 100 % de la taxe foncière pendant 3 ans pour les logements ayant fait l'objet de travaux d'économie d'énergie ≥ 10 000 € en une année ou 15 000 € sur trois ans. À vérifier en mairie.
Cas type : sortir une maison G en 2026
Maison de 95 m², bailleur Jaune (modeste), DPE initial G (consommation 480 kWh/m²/an), objectif DPE C :
| Poste de travaux | Montant TTC |
|---|---|
| Audit énergétique réglementaire | 1 200 € |
| Isolation combles perdus (35 m²) | 2 800 € |
| Isolation murs par l'extérieur (ITE 120 m²) | 22 000 € |
| Remplacement menuiseries (12 fenêtres) | 14 500 € |
| VMC double flux | 6 500 € |
| Remplacement chaudière fioul par PAC air/eau | 17 000 € |
| Total travaux TTC | 64 000 € |
| MaPrimeRénov' parcours accompagné (3 classes, Jaune 60 % + bonus passoire 10 %) | – 38 500 € |
| CEE rénovation globale Jaune | – 5 000 € |
| Reste à charge | ≈ 20 500 € |
Soit environ 32 % du coût total, finançable via éco-PTZ 20 000 € sur 20 ans sans intérêts. La maison passe de G à C et redevient louable, vendable, et bien valorisée.
Démarches étape par étape
1. Diagnostiquer la situation (2026)
- Récupérer le DPE en cours (valable 10 ans ; refonte 2021).
- Vérifier sur l'ADEME observatoire-dpe.ademe.fr la base nationale.
- Si bailleur : vérifier la date butoir applicable (G, F, E).
2. Commander un audit énergétique
- Bureau d'études thermiques certifié (annuaire France Rénov').
- Délai 4-6 semaines, coût 800-1 500 €.
- Demander 2 scénarios chiffrés au minimum (étapes + global).
3. Choisir le scénario et solliciter Mon Accompagnateur Rénov'
- Saisir France Rénov' pour être mis en relation avec un AMO.
- Signer un contrat AMO (gratuit à très peu coûteux selon profil).
- Définir le planning travaux (souvent 6-18 mois).
4. Monter le dossier MaPrimeRénov' parcours accompagné
- Créer le compte sur maprimerenov.gouv.fr (FranceConnect).
- Déposer audit + devis RGE + scénario AMO.
- Signer la prime CEE rénovation globale auprès d'un fournisseur d'énergie AVANT signature des devis.
- Attendre la notification Anah (cible 2 mois en 2026).
5. Travaux et contrôles
- Signature des devis après notification.
- Suivi de chantier par l'AMO.
- DPE après travaux pour valider le gain de classes (impératif pour le versement final).
- Versement MaPrimeRénov' : acompte 70 % au début, solde à réception.
Erreurs fréquentes à éviter
- Faire des travaux par geste sans logique d'ensemble : risque de surcoût et de gain DPE insuffisant pour activer le bonus passoire.
- Oublier la ventilation : une enveloppe étanchéifiée sans VMC adaptée = humidité, moisissures, refus de prime.
- Signer les devis avant CEE : prime CEE rénovation globale perdue (jusqu'à 7 000 €).
- Choisir un artisan non RGE pour un poste finançable : refus MaPrimeRénov' sur ce poste.
- Sous-estimer le délai global : audit + montage dossier + travaux + DPE final = 9 à 18 mois typiquement.
- Mal cibler le saut de classes : viser C ou D stabilise la sortie de passoire ; viser E seulement = retour en interdiction de location en 2034.
Cas particulier : copropriétaire d'un appartement F ou G
Si la passoire est en copropriété, la marge du copropriétaire isolé est limitée :
- Les travaux d'enveloppe (isolation toiture, façades, fenêtres communes) dépendent d'un vote en AG.
- MaPrimeRénov' Copropriété finance jusqu'à 45 % des travaux (plafond 25 000 €/logement) — vote majorité absolue art. 25.
- Le copropriétaire peut individuellement : remplacer son système de chauffage individuel, ses menuiseries privatives, isoler ses planchers/plafonds par l'intérieur.
- Dérogation possible : un copropriétaire ayant demandé et obtenu un refus en AG peut faire valoir l'impossibilité de travaux pour échapper à l'interdiction de location, sous réserve de produire la décision.
FAQ Passoires énergétiques F/G 2026
Mon logement est classé G — puis-je encore le louer en 2026 ?
Uniquement si le bail est antérieur au 1er janvier 2025 et n'a pas été renouvelé depuis. Tout nouveau bail signé depuis le 1er janvier 2025 sur un logement G est interdit : le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux ou la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Suis-je obligé de vendre ou rénover si j'occupe le logement moi-même ?
Non. Les interdictions ne s'appliquent qu'aux bailleurs. Un propriétaire occupant peut conserver son logement F ou G sans contrainte légale — seule l'incitation économique (factures d'énergie élevées, décote à la revente, obligation d'audit en cas de vente) joue.
L'audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non. L'audit s'ajoute au DPE pour les ventes de F et G. Il est plus détaillé (scénarios de travaux chiffrés), plus long et plus coûteux. Le DPE reste obligatoire pour toute mise en vente ou location.
Combien coûte la sortie de passoire en moyenne ?
Selon l'ADEME, une rénovation globale F→C coûte en moyenne 40 000 à 70 000 € TTC pour une maison de 100 m², dont 60 à 80 % finançables par les aides cumulées sur les ménages modestes.
Que faire si la copropriété refuse les travaux en AG ?
Documenter le procès-verbal de refus, conserver les devis et la demande motivée, et constituer un dossier de dérogation. En cas de contentieux locataire, le juge appréciera la bonne foi du bailleur au regard de ces pièces.
Le bonus sortie de passoire est-il cumulable avec le bonus BBC ?
Oui, totalement. Un logement passant de F à A ou B cumule +10 % bonus passoire et +10 % bonus BBC, soit +20 % de taux d'aide sur MaPrimeRénov' parcours accompagné.
Mon assurance habitation est-elle impactée si mon logement reste classé F ou G ?
Non, pas directement. L'assurance habitation reste accessible. En revanche, certaines compagnies majorent les primes en cas de chauffage fioul ancien ou de défauts d'électricité, fréquents dans les passoires.
Que se passe-t-il en 2028 et 2034 pour les classes F et E ?
2028 : interdiction des nouveaux baux pour les logements F. 2034 : interdiction étendue aux E. Les bailleurs concernés doivent anticiper dès 2026 le montage des dossiers d'aides et le calendrier travaux (12-18 mois en moyenne pour une rénovation d'ampleur).
Et après : estimer votre situation en quelques secondes
Avant d'engager des travaux ou d'envisager une vente, RenovScore vous aide à savoir :
- La classe DPE actuelle de votre logement (base ADEME).
- La date butoir applicable (G 2025, F 2028, E 2034).
- Les aides mobilisables selon votre profil (occupant / bailleur, revenus).
- Le reste à charge estimatif pour chaque scénario de travaux.
➜ Estimer mon DPE et mes aides · Trouver un artisan RGE rénovation globale · Guide MaPrimeRénov' 2026
Article rédigé le 4 juin 2026. Le cadre réglementaire issu de la loi Climat & Résilience peut évoluer par décret ou loi de finances — vérifiez les dates butoirs et montants à jour sur france-renov.gouv.fr, anah.gouv.fr et legifrance.gouv.fr avant toute décision. Cet article a une vocation d'information générale et ne se substitue pas à un conseil personnalisé d'un Mon Accompagnateur Rénov' ou d'un notaire en cas de vente.