DPE F G 2026 : interdiction de location G depuis janvier 2025, calendrier F 2028, comment réagir
La France compte environ 5,2 millions de logements en classe F ou G, dont près de 600 000 logements G mis en location selon les estimations de l'ADEME et du ministère de la Transition écologique (chiffres consolidés sur la base ONRE / Observatoire national de la rénovation énergétique). Depuis le 1er janvier 2025, ces 600 000 logements G sont interdits à la location dans le parc privé : un bailleur ne peut plus signer de nouveau bail, ni renouveler un bail expiré, ni reconduire tacitement un contrat sans avoir engagé les travaux nécessaires.
Cette interdiction est l'étape la plus visible d'un calendrier inscrit dans la loi Climat & Résilience du 22 août 2021 (article 160). Elle s'étendra à la classe F au 1er janvier 2028 puis à la classe E au 1er janvier 2034. Pour les bailleurs comme pour les futurs vendeurs, 2026 est l'année charnière : c'est le moment où les sanctions deviennent concrètes, où les aides restent élevées, et où les délais artisans permettent encore de cadrer un chantier avant 2028.
Cet article pilier fait le point au 12 juin 2026 : ce que dit la loi, ce que risque un propriétaire bailleur, quels travaux engager en priorité, comment cumuler MaPrimeRénov' et CEE pour passer F → D ou E, et un cas concret chiffré sur 80 m² G → D.
Référence officielle prioritaire pour vérifier un barème ou une obligation : france-renov.gouv.fr (service public), ecologie.gouv.fr (ministère) et ademe.fr (chiffres parc).
📚 Pour aller plus loin
- MaPrimeRénov' 2026 — guide complet par revenu
- Aides rénovation 2026 vs 2025 — ce qui change
- Passoires énergétiques F G — calendrier détaillé
- Audit énergétique obligatoire à la vente d'un F ou G
- DPE 2026 — méthode 3CL, impact vente & location
🗓️ Le calendrier officiel d'interdiction (loi Climat & Résilience, art. 160)
La loi du 22 août 2021 introduit un critère de « décence énergétique » dans le Code de la construction et de l'habitation (CCH, art. L. 173-1-1). Un logement n'est décent à la location que si sa consommation d'énergie finale, mesurée par le DPE, reste sous un plafond précis. Ce plafond se durcit par paliers :
| Date | Classes interdites à la location | Logements concernés (parc privé) |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | G+ (logements > 450 kWh/m²/an) | ~90 000 |
| 1er janvier 2025 ✅ déjà en vigueur | G (tous logements G) | ~600 000 |
| 1er janvier 2028 | F | ~1,2 million |
| 1er janvier 2034 | E | ~2,5 millions |
Le seuil 2023 (G+) correspondait à une consommation d'énergie finale > 450 kWh/m²/an. Depuis le 1er janvier 2025, c'est l'ensemble des logements G au sens du DPE qui sortent du marché locatif.
Ce que recouvre l'interdiction :
- Pas de nouveau bail signé après la date d'interdiction sur un logement de la classe concernée.
- Pas de renouvellement du bail expiré (ni reconduction tacite si le locataire la conteste sur ce motif).
- Pas d'augmentation de loyer, même indexée IRL, depuis le 25 août 2022 sur les passoires F et G.
Ce qui n'est PAS interdit :
- Continuer un bail en cours signé avant l'entrée en vigueur de l'interdiction (le locataire en place ne peut pas être expulsé pour ce motif).
- Vendre le logement, y compris en classe G (avec audit énergétique obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour F et G en monopropriété — voir notre guide vente passoire).
- Occuper le logement à titre de résidence principale.
Cas particuliers à connaître
- Copropriétés : l'interdiction s'applique lot par lot (le DPE est individuel). Mais la décision de travaux sur parties communes (isolation façade, toiture) passe par le syndic et l'assemblée générale — d'où l'intérêt d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) déjà obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans.
- Logements situés en zone protégée (ABF, secteur sauvegardé) : la loi prévoit des dérogations partielles lorsque les travaux sont techniquement ou architecturalement impossibles. Ces dérogations ne sont pas automatiques et nécessitent une attestation.
- Petits logements (< 40 m²) : depuis le 1er juillet 2024, le DPE intègre un coefficient correcteur pour les petites surfaces, ce qui a fait reclasser environ 140 000 logements (chiffre ministère, juillet 2024). Vérifier impérativement la version du DPE.
⚖️ Conséquences pour le propriétaire bailleur
Concrètement, que risque un bailleur qui laisse une location G en cours après janvier 2025, ou qui signe un nouveau bail sur un F après janvier 2028 ?
1. Le locataire peut saisir le juge
Sur le fondement du caractère non décent du logement (art. 6 loi du 6 juillet 1989), le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour :
- Exiger la réalisation des travaux de mise en conformité, sous astreinte.
- Demander une réduction de loyer rétroactive.
- Obtenir des dommages et intérêts si un préjudice (santé, surconsommation) est démontré.
2. Suspension possible du loyer
Le juge peut consigner le loyer sur un compte séquestre tant que les travaux ne sont pas réalisés. Le locataire continue à occuper le logement mais le bailleur ne perçoit plus rien.
3. Refus de renouvellement non opposable
Si le bailleur tente de ne pas renouveler un bail au seul motif que le logement est interdit à la location, ce refus n'est pas un motif valable au sens de la loi de 1989. Le bailleur doit soit faire les travaux, soit invoquer un motif légitime (vente, reprise pour habiter).
4. Perte de loyer pendant la vacance
Pour le bailleur qui récupère un logement G ou F (départ volontaire du locataire), il devient impossible de relouer. La perte de loyer pendant la durée des travaux (3 à 9 mois en moyenne pour une rénovation d'ampleur) est à anticiper financièrement.
5. Décote à la revente
Les notaires constatent en 2025-2026 une décote moyenne de 8 à 17 % sur les biens classés F et G dans les marchés tendus, et jusqu'à 25 % sur les marchés détendus (source : observatoires notariaux régionaux, étude SeLoger 2025). L'audit énergétique obligatoire à la vente rend cette décote difficile à camoufler.
🛠️ Solutions de rénovation prioritaires : par où commencer
Passer un logement de F ou G à D ou E suppose presque toujours un bouquet de travaux, pas un geste isolé. L'ordre logique, validé par les MAR (Mon Accompagnateur Rénov') et confirmé par les retours d'audit :
Priorité 1 — Isolation de la toiture / combles
C'est 30 % des déperditions en moyenne sur une maison individuelle ancienne. Le ROI est le meilleur de tous les postes : 25 à 70 €/m² pour des combles perdus, jusqu'à 180 €/m² pour de la toiture par sarking. Aides MaPrimeRénov' + CEE peuvent couvrir 50 à 75 % du reste à charge selon revenu. Voir coût isolation combles 2026.
Priorité 2 — Isolation des murs
20 à 25 % des déperditions. Deux options : ITE (par l'extérieur, plus performant, 110-180 €/m²) ou ITI (par l'intérieur, moins cher, 50-100 €/m², mais réduit la surface habitable). Voir ITE vs ITI 2026.
Priorité 3 — Système de chauffage décarboné
Le remplacement chaudière fioul ou gaz par PAC air/eau est souvent le geste qui fait sauter la classe. Forfait MaPrimeRénov' 2026 pour PAC air/eau : 4 000 € (Bleu) à 1 500 € (Rose), cumulable CEE (≈ 4 500 € via coup de pouce). Voir remplacer chaudière fioul 2026.
Priorité 4 — Eau chaude sanitaire (ECS)
Le chauffe-eau thermodynamique (CET) divise par 3 la consommation ECS vs cumulus électrique classique. Forfait MPR 400 à 1 200 € + CEE 80 à 250 €. Voir chauffe-eau thermodynamique 2026.
Priorité 5 — Ventilation
Une fois la maison isolée, la VMC simple ou double flux devient indispensable (qualité d'air + condensation). Souvent oubliée, elle est pourtant exigée par tout audit cohérent.
⚠️ Le piège des fenêtres seules : remplacer les fenêtres SANS isoler les murs ni la toiture améliore peu le DPE et déplace la condensation vers les murs froids. Les MAR la déconseillent en geste isolé.
💰 Cumul MaPrimeRénov' + CEE pour passer F → D/E
Le saut de classe F → D correspond en pratique à une rénovation d'ampleur au sens MaPrimeRénov' (saut d'au moins 2 classes DPE). Elle déclenche :
MaPrimeRénov' Parcours Accompagné (Rénovation d'ampleur)
| Saut de classes | Bleu (très modestes) | Jaune (modestes) | Violet (intermédiaires) | Rose (supérieurs) |
|---|---|---|---|---|
| 2 classes (F → D) | jusqu'à 63 000 € (80 % du HT plafonné) | jusqu'à 63 000 € (60 %) | jusqu'à 40 000 € (45 %) | jusqu'à 40 000 € (30 %) |
| 3 classes (G → D) | jusqu'à 70 000 € (80 %) | jusqu'à 70 000 € (60 %) | jusqu'à 55 000 € (50 %) | jusqu'à 55 000 € (35 %) |
| 4 classes (G → C) | jusqu'à 70 000 € (80 %) | jusqu'à 70 000 € (60 %) | jusqu'à 55 000 € (50 %) | jusqu'à 55 000 € (35 %) |
À ces montants s'ajoute un bonus sortie de passoire (+ 10 % du plafond) pour tout logement initialement F ou G ramené à E ou mieux.
CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
Cumulables avec MPR, les CEE sont versés par les fournisseurs d'énergie (TotalEnergies, EDF, ENI, Carrefour Énergies, etc.). Ordres de grandeur 2026 :
- Isolation combles perdus : 10 à 25 €/m²
- ITE : 15 à 30 €/m²
- PAC air/eau (coup de pouce) : 4 000 à 5 000 €
- Chauffe-eau thermodynamique : 80 à 250 €
Éco-PTZ pour financer le reste à charge
L'éco-PTZ « rénovation d'ampleur » est plafonné à 50 000 € sur 20 ans, à taux zéro. Il finance le reste à charge après MPR + CEE. Voir éco-PTZ 2026 conditions cumul.
TVA 5,5 %
Sur les travaux d'amélioration de la performance énergétique réalisés par un artisan RGE, la TVA est ramenée à 5,5 % (vs 10 % ou 20 % par défaut).
🏠 Cas concret : 80 m² classé G ramené à D
Profil simulé (12 juin 2026) : couple 2 personnes, revenu fiscal de référence 28 000 € (catégorie Jaune en Province), maison 80 m² classée G (consommation 470 kWh/m²/an), chauffage fioul ancien, combles non isolés, fenêtres simple vitrage en partie.
Devis type — bouquet « rénovation d'ampleur »
| Poste | Description | Coût HT |
|---|---|---|
| Isolation combles perdus | 80 m² ouate cellulose soufflée, R = 7 | 3 200 € |
| ITE murs | 100 m² polystyrène graphite + enduit, R = 4 | 14 500 € |
| PAC air/eau | 12 kW, pose comprise, dépose cuve fioul | 16 000 € |
| Chauffe-eau thermodynamique | 250 L, pose | 3 800 € |
| VMC simple flux hygro B | Pose + gaines | 2 200 € |
| Audit énergétique + MAR | Mon Accompagnateur Rénov' obligatoire | 1 800 € |
| Total HT | 41 500 € | |
| TVA 5,5 % | 2 282 € | |
| Total TTC | 43 782 € |
DPE projeté après travaux : classe D (185 kWh/m²/an), saut de 3 classes (G → D).
Financement
| Aide | Montant |
|---|---|
| MaPrimeRénov' Parcours Accompagné — Jaune, saut 3 classes (60 % du HT plafonné à 70 000 €) | 24 900 € |
| Bonus sortie de passoire (+ 10 % du plafond) | 4 150 € |
| CEE coup de pouce (PAC + isolation + CET) | 7 600 € |
| Total aides | 36 650 € |
| Reste à charge | 7 132 € |
| Éco-PTZ (sur 15 ans, mensualité ≈ 40 €) | 7 132 € financés |
➡️ Reste à charge cash : 0 € (intégralement financé par l'éco-PTZ).
Effet sur la valeur et le loyer
- Le logement redevient louable au sens de la loi (D ≪ F).
- Décote levée à la revente (estimation +12 à +18 % sur la valeur initiale).
- Économie annuelle de chauffage estimée : 1 850 €/an vs fioul (base TTC 2026).
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❓ FAQ — 8 questions fréquentes
1. Mon locataire est en place depuis 2018 dans un G : dois-je faire des travaux maintenant ?
Non, l'interdiction de janvier 2025 vise les nouveaux baux et renouvellements. Un bail en cours continue. Mais à son terme, vous ne pourrez pas le renouveler sans travaux, et le locataire peut dès aujourd'hui saisir le juge pour non-décence.
2. Et si je vends mon G plutôt que de le rénover ?
La vente reste possible. Vous devrez fournir un audit énergétique (obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour F et G en monopropriété) en plus du DPE. Attendez-vous à une décote de 8 à 25 % selon le marché.
3. Combien de temps prennent les travaux pour passer F → D ?
Pour une maison individuelle, comptez 3 à 6 mois chantier (hors délais devis et instruction MPR de 2 à 4 mois supplémentaires). En copropriété, 12 à 24 mois en intégrant les votes AG.
4. La PAC seule suffit-elle à sortir un G ?
Non, dans la quasi-totalité des cas. La PAC est nécessaire mais doit s'accompagner d'isolation toiture + murs pour franchir 2 classes. Une PAC posée sur une enveloppe non isolée surconsomme et peut même dégrader le confort.
5. Mon logement est en copropriété, classé G : qui décide ?
Le DPE est individuel donc l'interdiction vous concerne lot par lot. Mais l'isolation des façades / toiture exige un vote en AG. Voir MaPrimeRénov' copropriété 2026.
6. Y a-t-il des dérogations à l'interdiction de location G ?
Oui, partielles : zones protégées (ABF), impossibilités techniques attestées, ou coûts de travaux disproportionnés par rapport à la valeur du bien (notion à venir, décret en attente). Ces dérogations ne sont pas automatiques.
7. Le DPE de mon logement date de 2018 : est-il encore valable ?
Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2025. Un DPE 2018 doit être refait selon la méthode 3CL actuelle. Voir DPE 2026 méthode 3CL.
8. Quel est le coût total moyen pour sortir un logement de la classe G ?
Selon les retours MAR et ADEME : 35 000 à 55 000 € TTC pour une maison individuelle de 80-100 m², ramené à 5 000 à 15 000 € de reste à charge après aides selon revenu. Le simulateur ci-dessus donne une estimation personnalisée.
✅ À retenir
- 600 000 logements G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; F au 1er janvier 2028 ; E au 1er janvier 2034.
- Bailleur en infraction : risque de réduction de loyer, travaux sous astreinte, dommages et intérêts au tribunal judiciaire.
- Solution = bouquet de travaux (isolation toiture + murs + chauffage décarboné + ECS), pas un geste isolé.
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné + CEE + éco-PTZ peuvent couvrir 80 à 100 % du financement pour un ménage Bleu/Jaune.
- Un 80 m² classé G peut passer D pour ~43 000 € TTC, avec un reste à charge cash proche de zéro après aides.
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